Альфа-Риэлти Инвестиционно-строительная компания Агентство недвижимости Юридические услуги +7 495 971 2361

 

ИНВЕСТИЦИИ

СТРОИТЕЛЬСТВО

НЕДВИЖИМОСТЬ

ЖИЛАЯ недвижимость в МОСКВЕ
*** продажа
*** аренда
ЖИЛАЯ недвижимость в МО
*** продажа
*** аренда
НОВОСТРОЙКИ
*** в Москве
*** в Московской области
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
ДОМА, ДАЧИ, КОТТЕДЖИ
КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ
КОММЕРЧЕСКАЯ недвижимость
*** продажа
*** аренда
ЗАРУБЕЖНАЯ недвижимость
*** купля-продажа / аренда
*** помощь в получении виз
*** организация индивидуальных туров
*** Альфа-Тур

ПРИВАТИЗАЦИЯ

СРОЧНЫЙ ВЫКУП

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

Выписка из ЕГРП
Правовая экспертиза объекта
Подготовка документов к сделке
Помощь в составлении договоров 
Юридическое сопровождение сделки
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Наследство
Земельные участки. Кадастровый учет.
Оспаривание кадастровой стоимости
Согласование перепланировок
Выкуп помещений малым бизнесом
Проведение индивидуальной консультации по вопросу самостоятельной продажи/покупки объекта недвижимости

ИПОТЕКА

МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ

СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ

*** полезные
*** интересные

 

Также на страницах нашего сайта:

Законодательство РФ

*** Градостроительный кодекс РФ
*** Гражданский кодекс РФ
*** Жилищный кодекс РФ
*** Земельный кодекс РФ
*** Налоговый кодекс РФ
*** Семейный кодекс РФ
*** Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
*** Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
*** Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
*** Закон РФ "О защите прав потребителей"
*** Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц"
*** Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"
*** Закон города Москвы "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве"
*** Закон города Москвы "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения"
*** Закон города Москвы "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы"
*** Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную площадь в виде отдельной комнаты

БТИ г. Москвы и Московской области

Центральное БТИ
Северное БТИ
Северо-Восточное БТИ
Восточное БТИ №1
Восточное БТИ №2
Юго-Восточное БТИ
Южное БТИ
Юго-Западное БТИ №1
Юго-Западное БТИ №2
Западное БТИ №1
Западное БТИ №2
Западное БТИ №2 Солнцево
Северо-Западное БТИ
Зеленоградское БТИ
Филиалы ГУП МО "МОБТИ"

Диспансеры г. Москвы

Психоневрологические
Наркологические

МФЦ г. Москвы

ЕИРЦ г. Москвы

Мосжилинспекции г. Москвы

Налоговые инспекции г. Москвы

Нотариусы г. Москвы и Моск. области

Отделы милиции и паспортные столы

Центральный АО
Северный АО
Северо-Восточный АО
Восточный АО
Юго-Восточный АО
Южный АО
Юго-Западный АО
Западный АО
Северо-Западный АО
Зеленоградский АО

Префектуры

Районные управы

Регистрация прав на недвижимость

в Москве
в Московской области

Снос домов в Москве

Центральный АО
Северный АО
Северо-Восточный АО
Восточный АО
Юго-Восточный АО
Южный АО
Юго-Западный АО
Западный АО
Северо-Западный АО
Зеленоградский АО

Справочные телефоны Москвы

 

 

 

Яндекс.Метрика

 

 

Рейтинг@Mail.ru

 

ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ

 

В настоящее время участие в долевом строительстве является распространенным способом приобретения жилья. Это объясняется тем, что приобретение недвижимости путем заключения договора непосредственно с застройщиком или агентством, являющимся представителем застройщика обходится дешевле, чем покупка аналогичного жилья у фирмы-посредника. Квартиры в строящихся домах - это выгодно, а для многих купить квартиру в строящихся домах - единственный способ решения жилищной проблемы. Однако принимать решение о покупке квартиры в строящемся доме нужно, обладая полной информацией о доме и компании, с которой вы будете строить свой дом.

Покупка жилья в строящемся доме, или «на первичном рынке жилья», значительно отличается от аналогичной операции с «готовой» квартирой. Предметом сделки здесь является не недвижимое имущество как таковое, а так называемые «имущественные права»: право на приобретение в собственность недвижимого имущества по завершении объекта строительства.

Строительство начинается после того, как некое лицо получило в мэрии города Решение о выделении земельного участка под застройку и само разрешение на застройку. Данное лицо с этого момента называют «Застройщиком». Застройщик заключает договор со строительной организацией, которая принимает на себя обязательства по проведению работ, связанных со строительством объекта, и отвечает за качество этих работ - «Подрядчиком».

В качестве платы за подрядные работы, помимо денег, Заказчик, как правило, передает Подрядчику свои права на часть квартир в строящемся доме. Таким образом, после заключения договора подряда, правом на получение в собственность квартир по завершении объекта строительством обладает более чем одно лицо.

Для проведения части работ, которые в силу ряда причин не выполняет Подрядчик, привлекаются иные строительные организации - «Субподрядчики». Чаще всего, договор с такими организациями заключается по такому же принципу: оплата - часть деньгами, часть будущими квартирами. Таким образом, круг лиц, обладающих правом на получение в собственность квартир по завершении объекта строительством, расширяется. Затем эти права начинают приобретать конечные потребители - граждане.

В июне 2010 года Госдума утвердила поправки к 214-ому закону, которые сняли солидарную ответственность с банков и сократили ответственность застройщиков перед дольщиками. Ревизии подверглись нормы, касающиеся штрафных санкций, государственной регистрации договоров, а также контроль над деятельностью застройщика. Кроме того, застройщики отвоевали себе право не только заключать обычный договор участия в долевом строительстве, но и выпускать облигации особого вида - жилищные сертификаты, закрепляющие право их владельцев на получение фиксированного количества квадратных метров в строящемся доме (для этого эмитенту достаточно иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома).

Параметры выбора квартиры в новостройке - это отдельная тема. Решив приобрести квартиру на этапе строительства, надо выяснить местоположение объекта, инфраструктуру, наличие парковки, тип дома, материал стен, этажность, количество квартир на этаже,  планировку, наличие отделки, марку устанавливаемых лифтов и т.п. Но, когда выбор осуществлен, более всего волнует передача и оформление прав на квартиру. 

Одна из особенностей покупки квартир в строящемся доме - отсутствие типовых договоров.

Условия строительства каждого нового дома, а также и юридическая основа права продажи каждой квартиры у того, кто ее предлагает, индивидуальны. При покупке квартиры от застройщика, с Вами может быть заключён один из нескольких договоров, например:  

Договор долевого участия. Такие договора регулируются 214 ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Суть договора заключается в передаче уже построенного объекта недвижимости застройщиком участнику долевого строительства после того, как будет получено разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. Такой договор требует государственной регистрации. Кроме того, в случае невыполнения застройщиком своих обязательств, Вы имеете право на расторжение договора в одностороннем порядке. Однако, в случае недобросовестности застройщика, Вы рискуете остаться без жилья, за которое внесли свои денежные средства. Положительной стороной данного вида договора является факт проверки документов застройщика в органах государственной регистрации. 

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Такой договор не предусматривает государственной регистрации, что несет определенные риски для Вас, если не воспользоваться услугами агентства или юриста, и указывает на то, что компания застройщик не желает брать на себя лишние обязательства о предоставлении необходимых документов до окончания строительства дома.

Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве  чаще всего вызывает сомнения, так как он не регулируется соответствующими законодательными актами. Суть договора заключается в том, что Вы вступаете в кооператив, который приобретает для Вас квартиру. Вы, в свою очередь, должны выплатить пай. Все условия такого договора прописаны в уставе кооператива.

Договор приобретения квартиры от застройщика, когда квартира приобретается через жилищно-строительные кооперативы. Его сущность заключается в том, что Вы вступаете в кооператив, регулярно оплачивает членские взносы, паи, которые в общей сумме составляют стоимость будущей квартиры. После получения членских взносов, компания начинает строительство. Право собственности регистрируется на основании справки ЖСК.

Разновидностью предварительного договора купли-продажи выступает так называемая вексельная схема, согласно которой покупатель приобретает у застройщика вексель на сумму стоимости приобретаемой квартиры. При этом оплата квартиры осуществляется в будущем путем погашения векселя. Однако при такой схеме сделки к вышеуказанным рискам предварительных договоров добавляется то, что недобросовестный застройщик может по окончании строительства отказаться от передачи квартиры в собственность, просто вернув покупателю внесенную сумму, которая за прошедшее время обесценится.

Огромный минус в том, что на практике договоры, предлагаемые для заключения гражданам и юридическим лицам, носят характер договоров присоединения: либо с условиями соглашаешься, либо нет. То есть ни о каких уточнениях, дополнениях речи вообще не ведется. Тем самым, все риски, связанные с инвестиционной деятельностью, целиком ложатся на инвесторов.

Право собственности на квартиру во вновь построенном доме граждане приобретают лишь с момента государственной регистрации договора о передаче жилой площади. Даже если инвестор-застройщик и гражданин выполнят свои обязательства по договору, то есть гражданин полностью рассчитается с инвестором, а инвестор предоставит гражданину квартиру согласно договору, право собственности на нее возникает у гражданина только после регистрации факта передачи ему квартиры. 

После окончания строительства застройщик обязан передать квартиры покупателям в течение двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Приемка квартиры оформляется актом приема-передачи. Но сначала дом сдается Госкомиссии. Сам факт сдачи дома в эксплуатацию еще не является доказательством того, что ваша квартира соответствует всем требованиям, содержащимся в договоре. Поэтому до подписания акта вам следует проверить соответствие квартиры условиям договора.

После приемки дома в эксплуатацию бюро технической инвентаризации (БТИ) производит обмер помещений этого дома и их паспортизацию (на этом этапе может оказаться, что заявленный в предварительном договоре метраж приобретаемой вами квартиры не соответствует реальному. Следовательно, в предварительном договоре должен быть указан порядок перерасчета стоимости квартиры и условия оплаты или возврата денежных средств). Затем вся информация о доме, по данным БТИ, заносится в базу данных Департамента муниципального жилья, который и выдает распоряжение о передаче в собственность квартиры конкретному физическому лицу. И только потом, на основании этого распоряжения, осуществляется регистрация договора о передаче квартиры данному конкретному лицу.

Особый порядок передачи для завершения строительства и продажи установлен для незавершенных строительством жилых домов, находящихся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено из-за отсутствия в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета. Передача таких домов для завершения их строительства и продажи осуществляется первоначальным заказчиком объекта исключительно по результатам инвестиционных и коммерческих конкурсов. В этих конкурсах могут принять участие как организации, так и физические лица - граждане, желающие приобрести в таких домах квартиры в собственность.

Самые распространенные проблемы при покупке квартиры в новостройке - срыв сроков сдачи жилья и задержки получения прав собственности. Часто заселение дома начинается несколько позднее, чем обещают строители. Только при получении свидетельства о регистрации покупатель успокаивается - квартира не оказалась проданной несколько раз, возможные споры разрешены, можно, наконец, зарегистрироваться (прописаться) в новой квартире. Регистрация возможна, если уже заключен договор об обслуживании с паспортно-визовой службой и РЭУ. Иногда и этот процесс затягивается.

Можно столкнуться и с различного рода обманами, например, по следующей схеме: фирма-посредник по розничной продаже квартир дает рекламу, хотя не имеет права на этот вид продажи, либо строительство дома из-за отсутствия финансирования заморожено, или права на завершение строительства проданы другой организации, с которой у фирмы нет договорных отношений. Естественно, деньги покупателей остаются у фирмы-посредника, тяжба с которыми редко заканчивается в пользу обманутых покупателей.

При покупке квартиры в строящемся доме, нужно обратить внимание на следующее: 
1. Продолжительность работы фирмы на строительном рынке (показательным можно считать срок более пяти лет). 
2. Количество построенных домов (более пяти - хороший показатель). 
3. Точность исполнения сроков строительства. Значимым фактом является финансовая и информационная прозрачность компании. Попросите в компании список построенных домов и поговорите с жильцами. В процессе такого общения можно выяснить, как обслуживают дом, в срок ли сдали, как ввели в эксплуатацию и т.д.

Только после этого можно принимать решение о покупке квартиры именно в этой новостройке.

Однако, несмотря на определенные риски и часто длительные сроки, у квартиры в новом доме масса достоинств - хорошие планировки, новые коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность выбора отделки, перепланировки и объединения квартир на стадии строительства за сравнительно небольшую доплату, отсутствие череды предыдущих сделок, рассрочка. Риски уравновешиваются выгодой.

Чтобы не столкнуться с разного рода обманами, перед заключением договора на приобретение прав собственности на будущую квартиру необходимо тщательно все проверить. Лучше обратиться к риэлтору, который окажет юридические услуги по недвижимости: проведет экспертизу объекта недвижимости, проверит контрагента (продавца, арендодателя, застройщика по ДДУ и др.), подготовит документы к сделке. Только опытный специалист знает требования к таким  документам, как устав организации, свидетельства ОГРН, ИНН, лицензии, разрешение на строительство, проектная документация, инвестиционный проект, право застройщика на земельный участок, целевое назначение земли, договор, документы уполномоченного представителя фирмы, предоставляющие право вести переговоры и заключать договор от лица руководителя. Потраченные на услуги риэлтора деньги несопоставимы с потерями, которые вас ожидают, если вы попадете в руки мошенников.

 

Если у Вас возникли вопросы или требуются услуги специалистов для помощи в решении жилищного вопроса - обращайтесь по телефону компании +7 495 971 23 61. Вам обязательно помогут!

 

Автор: Е. Г. Тарасова,
Генеральный директор компании "Альфа-Риэлти"

Защищено законодательством об авторском праве.

 

 

 

 

Читайте другие статьи в разделах сайта

СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ полезные >>

СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ интересные >>

 

©2008 ООО "Альфа-Риэлти"