Альфа-Риэлти Инвестиционно-строительная компания Агентство недвижимости Юридические услуги +7 495 971 2361

 

ИНВЕСТИЦИИ

СТРОИТЕЛЬСТВО

НЕДВИЖИМОСТЬ

ЖИЛАЯ недвижимость в МОСКВЕ
*** продажа
*** аренда
ЖИЛАЯ недвижимость в МО
*** продажа
*** аренда
НОВОСТРОЙКИ
*** в Москве
*** в Московской области
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
ДОМА, ДАЧИ, КОТТЕДЖИ
КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ
КОММЕРЧЕСКАЯ недвижимость
*** продажа
*** аренда
ЗАРУБЕЖНАЯ недвижимость
*** купля-продажа / аренда
*** помощь в получении виз
*** организация индивидуальных туров
*** Альфа-Тур

ПРИВАТИЗАЦИЯ

СРОЧНЫЙ ВЫКУП

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

Выписка из ЕГРП
Правовая экспертиза объекта
Подготовка документов к сделке
Помощь в составлении договоров 
Юридическое сопровождение сделки
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Наследство
Земельные участки. Кадастровый учет.
Оспаривание кадастровой стоимости
Согласование перепланировок
Выкуп помещений малым бизнесом
Проведение индивидуальной консультации по вопросу самостоятельной продажи/покупки объекта недвижимости

ИПОТЕКА

МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ

СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ

*** полезные
*** интересные

 

Также на страницах нашего сайта:

Законодательство РФ

*** Градостроительный кодекс РФ
*** Гражданский кодекс РФ
*** Жилищный кодекс РФ
*** Земельный кодекс РФ
*** Налоговый кодекс РФ
*** Семейный кодекс РФ
*** Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
*** Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
*** Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
*** Закон РФ "О защите прав потребителей"
*** Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц"
*** Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"
*** Закон города Москвы "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве"
*** Закон города Москвы "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения"
*** Закон города Москвы "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы"
*** Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную площадь в виде отдельной комнаты

БТИ г. Москвы и Московской области

Центральное БТИ
Северное БТИ
Северо-Восточное БТИ
Восточное БТИ №1
Восточное БТИ №2
Юго-Восточное БТИ
Южное БТИ
Юго-Западное БТИ №1
Юго-Западное БТИ №2
Западное БТИ №1
Западное БТИ №2
Западное БТИ №2 Солнцево
Северо-Западное БТИ
Зеленоградское БТИ
Филиалы ГУП МО "МОБТИ"

Диспансеры г. Москвы

Психоневрологические
Наркологические

МФЦ г. Москвы

ЕИРЦ г. Москвы

Мосжилинспекции г. Москвы

Налоговые инспекции г. Москвы

Нотариусы г. Москвы и Моск. области

Отделы милиции и паспортные столы

Центральный АО
Северный АО
Северо-Восточный АО
Восточный АО
Юго-Восточный АО
Южный АО
Юго-Западный АО
Западный АО
Северо-Западный АО
Зеленоградский АО

Префектуры

Районные управы

Регистрация прав на недвижимость

в Москве
в Московской области

Снос домов в Москве

Центральный АО
Северный АО
Северо-Восточный АО
Восточный АО
Юго-Восточный АО
Южный АО
Юго-Западный АО
Западный АО
Северо-Западный АО
Зеленоградский АО

Справочные телефоны Москвы

 

 

 

 

Яндекс.Метрика

 

 

Рейтинг@Mail.ru

 

ВЫКУП ПОМЕЩЕНИЙ МАЛЫМ БИЗНЕСОМ

 

В соответствии с Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" от 22.07.2008 года № 159-ФЗ и Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ до 01 июля 2015 года установлен срок действия "льготной" приватизации, позволяющей субъектам малого и среднего предпринимательства выкупить арендованное имущество у государства по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, без проведения торгов.

 

Правом на выкуп арендуемых помещений обладает субъект малого и среднего предпринимательства, если:

1)     арендует муниципальное или государственное имущество, непосредственно заключив договор с комитетом по управлению имуществом, территориальным отделом и т.п.;
2)     арендуемое имущество непрерывно находится во владении субъекта по договору аренды и находилось не менее двух лет до 01 июля 2013 года.  Выкуп арендуемого помещения возможен только при условии аренды всего помещения, а не его части;
3)     не имеет задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления на приобретение арендуемого имущества;
4)     арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
5)     выкупить помещение можно только целиком, а не его часть (арендаторы частей помещения имеют возможность выкупить помещение совместно);

Порядок "льготной" приватизации предполагает подачу заявления в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, который производит оценку рыночной стоимости выкупаемого помещения и направляет проект договора купли-продажи. Уполномоченные органы могут и сами инициировать продажу помещений, направив предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества.

По желанию субъекта предпринимательства при выкупе помещения может быть предоставлена рассрочка оплаты на срок 3 (три) года. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ (сейчас она 8,25% годовых). Пользование рассрочкой намного выгоднее кредита, но следует иметь в виду, что в этом случае имущество останется в залоге.

 

К субъектам малого и среднего предпринимательства относятся:

- индивидуальные предприниматели,
- крестьянские (фермерские) хозяйства,
- коммерческие организации (кроме унитарных предприятий, и тех, у кого доля в уставном капитале "не субъектов малого или среднего  бизнеса" ≥ 25%),
- потребительские кооперативы
при соблюдении двух условий - соответствие численности сотрудников  и выручки (без учета НДС) требованиям законодательства.

В настоящее время в зависимости от этих двух критериев можно выделить: микропредприятия – численность сотрудников до 15 человек, выручка  - до 60 млн. рублей; малые предприятия - численность сотрудников до 100 человек включительно, выручка  - до 400 млн. рублей; средние предприятия - численность сотрудников до 250 человек включительно, выручка  - до 1000 млн. рублей.  Предприятия приобретают статус субъекта малого или среднего бизнеса без какой-либо специальной регистрации – просто в силу соответствия указанным критериям. Однако при обращении в государственные органы или органы местного самоуправления необходимо доказать соответствие критериям путем предоставления документов. Например, чтобы обосновать статус субъекта малого предпринимательства индивидуальному предпринимателю следует предоставить: свидетельство о государственной регистрации, выписку из ЕГРЮЛ, сведения о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный год, сведения о выручке (составленные на основании книги доходов и расходов), для плательщиков ЕНВД допустимо предоставлять также декларации по налогу на вмененный доход. Указанные документы необходимы и для оформления заявления на выкуп арендуемого помещения.

Некоммерческая организация (некоммерческое партнерство) право на льготный выкуп не имеет.

 

Перечень документов, необходимых для подачи заявления о выкупе

Административным регламентом установлен закрытый и окончательный перечень документов, которые необходимо представить арендатору для реализации его права на льготный выкуп помещения:

  1. Заявление по установленному образцу.
  2. Доверенность на право представления интересов Общества или ИП.
  3. Устав (нотариальная копия).
  4. Свидетельство о постановке на налоговый учет (нотариальная копия).
  5. Свидетельство о регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя (нотариальная копия).
  6. Протокол общего собрания или решение единственного участника общества о назначении исполнительного органа (генерального директора).

Все остальные документы специалисты Департамента должны запрашивать самостоятельно. Внимание! В этом кроется одна из причин затягивания сроков процесса выкупа. Сотрудники Департамента, получив пакет документов, запрашивают остальные документы по межведомственным каналам. В случае, если какой-то документ отсутствует, но это не является прямым основанием для отказа в выкупе, то обращение предпринимателя будет отложено на неопределенный срок. По этой причине субъекту предпринимательства следует самостоятельно запрашивать все дополнительные документы и устранять те расхождения, которые в них могут обнаружиться. Успешный выкуп у города - дело рук самих выкупающихся!

 

В перечне документов, необходимых для подачи заявления о выкупе, отсутствует необходимость предоставлять кадастровый паспорт и документы БТИ. По административному регламенту эти документы должны запрашивать специалисты Департамента, но если они получат нижеприведенный отказ, то процесс может затянутся надолго.

В целях предотвращения задержки на этом этапе рекомендуется получить кадастровый паспорт в Федеральной кадастровой палате самостоятельно. (Обратите внимание, что с 1 января 2013 года функции технического учета были переданы от Бюро технической инвентаризации (БТИ) к Федеральной кадастровой палате (ФКП). С этого момента только ФКП имеет право выдавать кадастровые паспорта на объекты недвижимости. Процесс передачи реестра объектов в электронном виде из БТИ к ФКП сопровождался большим количеством нестыковок: разная литерация, правила ведения реестра, "гармонизация" базы данных и т.д. Пострадали, как обычно, получатели услуг. И нередко возникает ситуация, когда заявитель получает отказ от ФКП, хотя  все документы БТИ у него в порядке. Сотрудники ФКП рекомендуют ставить данный объект на учет повторно, хотя его никто с учета и не снимал...) Следует обратить особое внимание на получение кадастрового паспорта также в тех случаях, когда в помещении произведена перепланировка и необходимо внести изменения в кадастровый учет.

Специалисты компании "Альфа-Риэлти" настоятельно рекомендуют к вышеуказанному перечню документов, необходимых для подачи заявления о выкупе, прикладывать справку об отсутствии задолженности по уплате арендной платы. Отсутствие задолженности по арендной плате является одним из обязательных условиий реализации права субъекта предпринимательства на выкуп. Уверенные в отсутствии задолженности арендаторы очень часто пренебрегают предоставлением справки об отсутствии задолженности и из-за какой-нибудь незначительной пени в размере ста рублей после двухмесячного ожидания получают отказ. Конечно, можно подать документы еще раз. И подождать еще пару месяцев.

 

Типовые причины отказов в реализации права на выкуп

Постановлением Правительства Москвы № 1140-ПП от 16 декабря 2008 года практически все помещения, находящиеся в аренде у малого бизнеса, были включены в Перечень помещений, образующих инфраструктуру субъектов малого предпринимательства. По федеральному законодательству, нахождение помещения в этом Перечне является основанием для отказа в выкупе. Фактически указанное постановление отменяет действие преимущественного права выкупа субъектами предпринимательства арендуемых ими помещений на территории Москвы. Специалисты компании "Альфа-Риэлти" знают, как с этим бороться!

Сотрудники Департамента недавно придумали новый инструмент отсечения заявок на выкуп. Арендаторы стали получать отказы на основании п. 3 ст. 14 ФЗ- 209 от 24.07.2007, иначе, на основании того, что в Уставах их организаций указаны виды деятельности, которые не попадают под действие закона о поддержке малого предпринимательства. Данный отказ не законен и может быть оспорен в суде.

 

Кстати, выкуп возможен и в том случае, если договор аренды заключен не с Департаментом городского имущества, а с государственным или муниципальным унитарным предприятием (ГУП или МУП), у которого объект находится на праве оперативного управления или хозяйственного ведения. Просто процесс выкупа будет иметь ряд особенностей.

Закон не устанавливает ограничений на выкуп памятника архитектуры при условии выполнения охранных обязательств.

Очень часто при обращении за реализацией своего права на выкуп арендатор не получает ответа в положенный срок. Иногда документы просто теряются. В данном случае субъекту предпринимательства следует обратиться в суд.

Обращение в суд является универсальной мерой, не стоит ее опасаться или избегать. Опыт работы нашей компании доказывает, что суд очень часто встает на защиту прав арендатора. За последний год в Абитражном суде города Москвы сформировалась устойчивая практика по данной категории дел.

 

Если у Вас возникли вопросы или требуются услуги специалистов - обращайтесь по телефону компании +7 495 971 23 61. Вам обязательно помогут!

 

Автор: Е. Г. Тарасова,
Генеральный директор компании "Альфа-Риэлти"

Защищено законодательством об авторском праве.

 

 

 

 

Читайте другие статьи в разделах сайта

СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ полезные >>

СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ интересные >>

 

©2008 ООО "Альфа-Риэлти"