Альфа-Риэлти Инвестиционно-строительная компания Агентство недвижимости Юридические услуги +7 495 971 2361

 

ИНВЕСТИЦИИ

СТРОИТЕЛЬСТВО

НЕДВИЖИМОСТЬ

ЖИЛАЯ недвижимость в МОСКВЕ
*** продажа
*** аренда
ЖИЛАЯ недвижимость в МО
*** продажа
*** аренда
НОВОСТРОЙКИ
*** в Москве
*** в Московской области
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
ДОМА, ДАЧИ, КОТТЕДЖИ
КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ
КОММЕРЧЕСКАЯ недвижимость
*** продажа
*** аренда
ЗАРУБЕЖНАЯ недвижимость
*** купля-продажа / аренда
*** помощь в получении виз
*** организация индивидуальных туров
*** Альфа-Тур

ПРИВАТИЗАЦИЯ

СРОЧНЫЙ ВЫКУП

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

Выписка из ЕГРП
Правовая экспертиза объекта
Подготовка документов к сделке
Помощь в составлении договоров 
Юридическое сопровождение сделки
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Наследство
Земельные участки. Кадастровый учет.
Оспаривание кадастровой стоимости
Согласование перепланировок
Выкуп помещений малым бизнесом
Проведение индивидуальной консультации по вопросу самостоятельной продажи/покупки объекта недвижимости

ИПОТЕКА

МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ

СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ

*** полезные
*** интересные

 

Также на страницах нашего сайта:

Законодательство РФ

*** Градостроительный кодекс РФ
*** Гражданский кодекс РФ
*** Жилищный кодекс РФ
*** Земельный кодекс РФ
*** Налоговый кодекс РФ
*** Семейный кодекс РФ
*** Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
*** Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
*** Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
*** Закон РФ "О защите прав потребителей"
*** Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц"
*** Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"
*** Закон города Москвы "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве"
*** Закон города Москвы "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения"
*** Закон города Москвы "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы"
*** Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную площадь в виде отдельной комнаты

БТИ г. Москвы и Московской области

Центральное БТИ
Северное БТИ
Северо-Восточное БТИ
Восточное БТИ №1
Восточное БТИ №2
Юго-Восточное БТИ
Южное БТИ
Юго-Западное БТИ №1
Юго-Западное БТИ №2
Западное БТИ №1
Западное БТИ №2
Западное БТИ №2 Солнцево
Северо-Западное БТИ
Зеленоградское БТИ
Филиалы ГУП МО "МОБТИ"

Диспансеры г. Москвы

Психоневрологические
Наркологические

МФЦ г. Москвы

ЕИРЦ г. Москвы

Мосжилинспекции г. Москвы

Налоговые инспекции г. Москвы

Нотариусы г. Москвы и Моск. области

Отделы милиции и паспортные столы

Центральный АО
Северный АО
Северо-Восточный АО
Восточный АО
Юго-Восточный АО
Южный АО
Юго-Западный АО
Западный АО
Северо-Западный АО
Зеленоградский АО

Префектуры

Районные управы

Регистрация прав на недвижимость

в Москве
в Московской области

Снос домов в Москве

Центральный АО
Северный АО
Северо-Восточный АО
Восточный АО
Юго-Восточный АО
Южный АО
Юго-Западный АО
Западный АО
Северо-Западный АО
Зеленоградский АО

Справочные телефоны Москвы

 

 

 

Яндекс.Метрика

 

 

Рейтинг@Mail.ru

 

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ, ПРИОБРЕТЕННОЙ ПРЕЖНИМИ ВЛАДЕЛЬЦАМИ С ПОМОЩЬЮ

МАТЕРИНСКОГО (СЕМЕЙНОГО) КАПИТАЛА

 

Использование материнского (семейного) капитала (МСК), на первый взгляд, не таит в себе ничего сомнительного, это ведь специальная программа, разработанная государством для повышения рождаемости и помощи молодым семьям, а выдачей средств заведует весьма серьезный орган - Пенсионный фонд России. Поэтому покупатели квартир, приобретенных ранее с помощью МСК, не обращают на это никакого внимания. А зря... На самом деле материнский капитал часто используется с нарушением установленных правил, и это может создать новому владельцу весьма серьезные проблемы.

Использование материнского (семейного) капитала регламентируется законом № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», вступившим в действие 1 января 2007 года. По закону, начиная с этой даты, все семьи, в которых был рожден или усыновлен второй (или последующий) ребенок, получили право на государственную субсидию, которую назвали "материнский капитал" (позднее было добавлено слово "семейный", так как сертификаты могут получать и отцы). Размер капитала ежегодно индексируется: в 2013 году он составлял 408 960 рублей, а в 2014 году вырос до 429 408 рублей 50 копеек. Эти средства в том числе можно потратить на улучшение жилищных условий - на покупку квартиры или дома, на строительство жилья или участие в долевом строительстве, правда, при соблюдении определенных правил. И одно из них касается права собственности на недвижимость, приобретаемую или строящуюся с помощью материнского капитала. Жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. В этом и кроется главная проблема, с которой можно столкнуться при покупке жилья, ранее приобретенного с помощью МСК.

Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям. Например, если приобретается строящееся жилье или средства МСК направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно. Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети. Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем. Когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей. Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений. Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие проблемы совсем не нужны.

Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже. Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя МСК и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем. Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки – через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.

В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это. Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги. Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на МСК не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления "материнских" денег.

Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно "но". Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому данное условие чаще не выполняется, чем выполняется. Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, а также с нежеланием в дальнейшем - в случае перепродажи жилья - столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого. Это особенно невыгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью МСК, все это может иметь весьма неприятные последствия.

Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной. Оспорить ее имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства, поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.

Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. Причем сроки исковой давности для взрослых - 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью МСК), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, - 3 года после их 18-летия. Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия. Мина взорвется, и можно остаться и без квартиры, и без уплаченных за нее денег. Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец - деньги). Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья наверняка успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше. Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.

Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, - предупредить такую ситуацию. Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения. Прежде всего надо выяснить, сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал. И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства МСК. Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит. Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами МСК воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказаться.

Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет. Поэтому этот факт лучше проверить. Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ - справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств МСК. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи, то продавец не реализовал свое право на МСК, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям. От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.

Когда недвижимость куплена с помощью МСК, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.

Если же продаваемым жильем, приобретенном в свое время с использованием средств МСК, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно, только нужно обязательно проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, полагающееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и покупать недвижимость у него рискованно.

Итак, нужно быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, приобретенной прежними владельцами с помощью материнского капитала, надлежащее исполнение законодательства и наделение собственностью всех членов семьи, тем более что было немало случаев обналичивания семейного капитала через покупку жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств.

Процедура покупки жилья на вторичном рынке непростая, поэтому даже если Вы  решили искать квартиру самостоятельно и нашли подходящий вариант, для оформления документов, необходимо привлечь профессионала.По статистике, около 90% неудач (в том числе случаев мошенничества) приходится на сделки, совершенные покупателями и продавцами "напрямую".

 

Если у Вас возникли вопросы или требуются услуги специалистов для помощи в решении жилищного вопроса - обращайтесь по телефону компании +7 495 971 23 61. Вам обязательно помогут!

 

Автор: Е. Г. Тарасова,
Генеральный директор компании "Альфа-Риэлти"

Защищено законодательством об авторском праве.

 

 

 

 

Читайте другие статьи в разделах сайта

СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ полезные >>

СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ интересные >>

 

©2008 ООО "Альфа-Риэлти"